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20 ottobre 2019

[24.04.2016] Tribunale di Forlì, ord. 24.04.2016, est. Ziniti

11.5pt">ORDINANZA



Il giudice sciogliendo la
riserva di cui all’udienza del 13.04.16 osserva:



L’intimato ha preliminarmente
contestato la propria legittimazione passiva avendo acquistato l’azienda,
situata nell’immobile oggetto di locazione, dal precedente conduttore
(“caffetteria [C]”), mai liberato dal [locatore]. Secondo [l’intimato], quindi,
unico legittimato passivo all’azione di sfratto, sarebbe la caffetteria [C].



Ai sensi dell’articolo 36 l
392/78 il conduttore può cedere, unitamente all’azienda, il contratto di
locazione anche senza il consenso del locatore, dandone comunicazione al
locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore
può opporsi, per gravi motivi… se non ha liberato il cedente, può agire contro
il medesimo, qualora il cessionario non adempia alle obbligazioni assunte.



La
norma configura una responsabilità del cedente, sussidiaria rispetto a quella
del cessionario, caratterizzata dal mero beneficium ordinis, che
consente al locatore di rivolgersi al cedente, in ipotesi di inadempimento del
nuovo conduttore, nei cui confronti è necessaria la preventiva richiesta di
adempimento mediamente la semplice modalità di messa in mora.



Perciò, accertato
l’inadempimento del cessionario al pagamento dei canone, il locatore può
chiedere al cedente, non liberato dalle sue obbligazioni, l’adempimento di
esse, in via sussidiaria, agendo sia cumulativamente contro il cedente e
cessionario, (chiedendo la condanna in solido di entrambi) stante la piena
compatibilità tra sussidiarietà e corresponsabilità solidale, sia soltanto nei
confronti di uno di costoro, essendo il vincolo solidale posto per rafforzare
(e non per minare) la tutela dell’interesse del locatore all’adempimento
(conformi Cass. 17201/02, trib. Bari 1360/14, trib. Milano 1724/13).



Il cessionario del contratto,
acquistando la qualifica di conduttore, è, quindi, legittimato passivo
dell’intimazione di sfratto, pur essendo facoltà del locatore, che non abbia
liberato il cedente, agire anche nei confronti di quest’ultimo, per ottenere
l’adempimento del contratto di locazione.



Non sussiste, comunque, alcuna
ipotesi di litisconsorzio necessario tra cedente e cessionario (conforme Trib.
Milano 1724/13), trattandosi di rapporti obbligatori.



L’intimante ha lamentato una
morosità da luglio 2015 ad aprile 2016, per un totale di 10 mensilità,
indicando in 1400 euro oltre iva, l’entità del canone mensile di locazione
(morosità complessiva dichiarata al 13 aprile 2016, euro 18310,60).



Il conduttore ha motivato
l’omesso pagamento del canone (in fatto non contestato ed in parte
riconosciuto doc. 7 intimante) con difficoltà economiche, opponendo peraltro
in compensazione anche un asserito credito scaturente da migliorie eseguite
sull’immobile, per un importo complessivo di euro 7.071,83.



Le mere fatture intestate al
resistente non provano l’esistenza del credito opposto in compensazione.



Secondo il contratto
sottoscritto il conduttore, infatti, non poteva apportare alcuna modifica,
trasformazione ed innovazione nei locali senza il preventivo consenso scritto
del locatore (articolo 5).



Eventuali migliorie e
trasformazioni, in ogni caso secondo le pattuizioni delle parti, devono
rimanere acquisita alla proprietà, senza obblighi di indennizzi o rimborsi al
conduttore (articolo 6).



L’omesso pagamento di 10
mensilità integra senz’altro un inadempimento grave, che legittima la
risoluzione del rapporto contrattuale.



Deve essere emessa ordinanza
provvisoria di rilascio, poiché, le contrarie ragioni soggettive allegate dal
conduttore (rischio di privazione dei mezzi di sostentamento, ricavati
esclusivamente dall’attività commerciale esercitata nell’immobile oggetto di
locazione) non integrano i gravi motivi previsti dall’articolo 665 cpc,
inerenti esclusivamente la fondatezza dell’opposizione.



Considerata quindi la gravità
dell’inadempimento, valutato lo svolgimento di attività lavorativa da parte del
conduttore nei locali locati, e preso atto del mancato previo esperimento del
tentativo obbligatorio (trattandosi di materia locatizia) di mediazione.



11.5pt">P.Q.M.



visto l’art. 665 c.p.c. ordina
a [l’intimato], con riserva delle eccezioni, di rilasciare l’immobile locato
sito in [...], entro il termine del 31 luglio 2016;



dispone il mutamento di rito;



assegna alle parti termine sino
al 31 maggio 2016 per attivare il procedimento obbligatorio di mediazione,



[omissis]

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